Đề thi trắc nghiệm Chương 2: Tổng quan về định giá bất động sản

Do mục đích, thời điểm, cơ sở giá trị và phạm vi áp dụng của mỗi kết quả có thể khác nhau

Do diện tích căn hộ có thể được đo khác nhau trong hai hồ sơ

Do mọi định giá viên đều phải sử dụng một mức giá chào bán duy nhất

Do hai bên không được sử dụng cùng một bản đồ địa chính

Thẩm định giá BĐS là dịch vụ nghề nghiệp do doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên thực hiện, kết quả được lập thành chứng thư hoặc báo cáo theo quy định

Cả định giá và thẩm định giá đều chỉ có thể do cơ quan nhà nước thực hiện

Định giá và thẩm định giá có cùng chủ thể, mục đích, nguyên tắc và trách nhiệm pháp lý

Thẩm định giá không bắt buộc tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá nếu khách hàng chấp nhận kết quả

Kết hợp ba lớp tự nhiên, pháp lý và kinh tế

Chỉ xem đặc điểm tự nhiên như địa hình và khí hậu

Chỉ xem quy hoạch và lộ giới

Chỉ sử dụng khoảng cách đến trung tâm và tuyến giao thông chính

Kiểm chứng các hạn chế quyền, tình trạng thế chấp và tranh chấp, rồi đánh giá ảnh hưởng của chúng đến quyền tài sản và khả năng giao dịch

Chỉ cần dựa vào giấy chứng nhận vì thông tin này chứng minh quyền sử dụng đầy đủ

Lấy giá chào bán hiện tại làm giá trị để tránh phân tích rủi ro pháp lý

Không cần xem xét tình trạng pháp lý vì định giá chỉ phản ánh giá trị kỹ thuật

Giá giao dịch thực tế gần thời điểm định giá, đã được kiểm chứng và điều chỉnh các yếu tố khác biệt

Giá chào bán cao nhất trên các trang đăng tin bất động sản

Mức giá do môi giới tự đánh giá mà không cần hồ sơ giao dịch

Báo giá định giá từ một năm trước nếu không tìm được dữ liệu mới

Không coi phương án chuyển đổi là quyền sử dụng đã được pháp luật cho phép; nếu phân tích theo kịch bản giả định, phải nêu rõ điều kiện và giới hạn

Đưa giá trị theo mục đích thương mại vào kết luận như thể quyền sử dụng đã được cấp

Không cần kiểm tra tình trạng phê duyệt vì kỳ vọng thị trường đã đủ để xác định giá trị

Loại bỏ hoàn toàn mọi dữ liệu pháp lý và định giá theo giá chào của đất thương mại tương tự

Loại bỏ xung đột lợi ích, thực hiện định giá độc lập, khách quan, thận trọng và công khai giả định cùng hạn chế

Chấp nhận thưởng và điều chỉnh kết luận theo mong muốn của khách hàng

Chỉ cần giải trình rằng khách hàng đã yêu cầu nâng giá trị

Chỉ công khai nguồn dữ liệu, không cần trình bày các giả định và hạn chế

Pháp lý gồm giấy chứng nhận và quy hoạch; thị trường gồm giao dịch và điều kiện giao dịch; kỹ thuật gồm diện tích, kích thước và chất lượng; không gian gồm bản đồ địa chính và GIS

Mọi dữ liệu đều là dữ liệu pháp lý vì đều liên quan đến quyền sử dụng đất

Giá giao dịch và giá thuê thuộc nhóm dữ liệu kỹ thuật

Dữ liệu không gian chỉ bao gồm ảnh chụp hiện trạng công trình

Phương pháp thu nhập

Phương pháp chi phí

Phương pháp so sánh trực tiếp với giá chào bán

Phương pháp thanh lý

Cần kiểm tra chất lượng dữ liệu, đặc điểm đầu vào, giới hạn thuật toán và kiểm chứng pháp lý trước khi sử dụng kết quả

Chỉ cần sử dụng kết quả mô hình vì số lượng dữ liệu lớn hơn bảo đảm độ chính xác tuyệt đối

Không cần kiểm tra vì mô hình đã tự xử lý toàn bộ yếu tố pháp lý và thị trường

Chỉ dùng kết quả mô hình để xác định giá trị đầu tư, không cần đối chiếu phương pháp khác

600 triệu đồng

1 tỷ đồng

1,2 tỷ đồng

14,4 tỷ đồng

Chỉ tổng chi phí đã bỏ ra để tạo ra bất động sản

Chỉ mức tiền thuê hiện tại mà không xét rủi ro hay thời gian khai thác

Doanh thu, chi phí, tỷ lệ lấp đầy, rủi ro, thời gian khai thác, tỷ suất chiết khấu hoặc vốn hóa và xu hướng thị trường

Mức giá chào bán của chủ sở hữu tại thời điểm định giá

400 triệu đồng

1,2 tỷ đồng

5 tỷ đồng

6,2 tỷ đồng

Chọn phương án tạo giá trị hiện tại ròng cao nhất sau khi xét tính hợp pháp, khả thi kỹ thuật, khả thi tài chính, điều kiện thị trường và lợi ích không quy được tiền

Chọn phương án có doanh thu lớn nhất trước khi trừ mọi chi phí và rủi ro

Chọn phương án xây dựng trên diện tích lớn nhất dù không phù hợp quy hoạch

Chọn phương án có giá trị giả định lớn nhất, không cần kiểm tra khả năng thực hiện

Giá có xu hướng giảm do mất cân đối giữa cung và cầu

Giá chắc chắn tăng vì số lượng bất động sản trên thị trường đã tăng

Giá không thay đổi vì định giá luôn phản ánh giá chào của chủ sở hữu

Giá tăng do mọi bất động sản mới đều tạo thêm nhu cầu sử dụng

Không được coi việc sử dụng làm văn phòng là phương án hợp pháp hiện tại; nếu định giá theo kịch bản chuyển đổi, phải nêu rõ giả định và giới hạn của kịch bản

Có thể sử dụng như văn phòng vì giá trị theo phương án đó luôn cao hơn

Có thể chuyển sang văn phòng ngay vì mục đích sử dụng do chủ sở hữu tự quyết định

Không cần xét pháp lý vì nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có thể thay thế mọi điều kiện cấp phép

Giao dịch giữa bên mua và bên bán độc lập, có đủ thông tin, không bị ép buộc và diễn ra trong điều kiện thị trường bình thường

Giao dịch diễn ra khẩn cấp vì bên bán buộc phải bán ngay trong ngày

Việc bên bán chỉ đăng giá trên mạng mà chưa có giao dịch

Chuyển nhượng nội bộ giữa hai bộ phận của cùng chủ sở hữu

Nêu rõ cơ sở giá trị, giả định, hạn chế và đối tượng được sử dụng kết quả

Chỉ nêu tổng giá trị và tuyệt đối không được trình bày giả định hoặc hạn chế

Trình bày như giá trị thị trường để áp dụng cho mọi mục đích giao dịch

Không cần căn cứ pháp lý vì giá trị phi thị trường hoàn toàn do ước tính chủ quan

Văn bản hiện hành về giá và thẩm định giá, luật và văn bản hướng dẫn về đất đai, cùng quy hoạch, bảng giá đất, thuế, phí và quy định địa phương liên quan

Chỉ các bài viết trên trang thương mại điện tử về thị trường bất động sản

Chỉ các văn bản đã được ban hành trước năm 2020 để bảo đảm tính ổn định

Chỉ hợp đồng mua bán của chính bất động sản đang định giá

Xác định mục đích, thời điểm, cơ sở giá trị và phạm vi; thu thập rồi kiểm chứng dữ liệu; chọn phương pháp; phân tích và đối chiếu; công khai giả định, hạn chế; kết luận và lưu hồ sơ

Chọn trước phương pháp, sau đó thu thập dữ liệu phù hợp với phương pháp đã chọn

Chỉ kiểm tra chất lượng sau khi đã có kết luận giá trị và trước khi phát hành báo cáo

Tập trung vào độ chính xác của phép tính, không cần chú ý đến hạn chế và mức độ tin cậy